老人ホームの入居後90日以内の契約解除ルールと途中退去の費用
有料老人ホームの入居後90日以内の解約・死亡時に一時金がどう返還されるか、90日経過後の途中退去、クーリングオフとの違いを、計算例とともに解説します。
有料老人ホームでは、入居後90日以内に契約を解除した場合、または入居者が亡くなった場合に、前払いした入居一時金を返還する旨を、契約に定めることが老人福祉法の関係規定により求められています。この期間内の返還では、初期償却として受け取った分を理由に返還を拒めない仕組みになっているとされ、返還額は一般に「一時金から、入居日数に応じた日割りの家賃相当額と、契約で認められた原状回復費などを差し引いた額」です。90日を過ぎると通常の償却ルールに戻ります。この記事では、そのしくみと計算例、よくある誤解を整理します。具体的な取り扱いは契約書ごとに異なるため、必ず自分の契約書で確認してください。
90日ルールの基本
老人福祉法（第29条）は、有料老人ホームの設置者が、前払金を受け取る場合の保全措置と、入居後一定期間内の契約解除に伴う返還について定めています。この趣旨は、入居してみて合わなかった場合に、一時金の大半を失わずに契約をやめられるようにするためです。厚生労働省の有料老人ホームに関する指針でも、入居後3か月以内の解除・死亡では、返還の対象となる前払金の扱いが示されています。
| 場面 | 返還の考え方 |
|---|---|
| 入居後90日以内の解除・死亡 | 一時金から、日割りの家賃相当額等を差し引いた額を返還 |
| 90日を過ぎた退去 | 契約に定めた償却ルール（初期償却＋月ごとの償却）で計算 |
| 入居前の解約 | 契約書の解約条項による（申込金、一時金の扱いを確認） |
返還額の計算（例示）
入居一時金が600万円、月額の家賃相当額が7万円（1日あたり約2,300円）という契約で、入居後40日で解約した場合を考えます（数字は説明のための例示です）。
- 40日分の家賃相当額：7万円×12か月÷365日×40日 ＝ 約9.2万円
- 原状回復費など（契約で認められた範囲）：10万円と仮定
- 返還額：600万円 − 9.2万円 − 10万円 ＝ 約580.8万円
通常の償却ルール（初期償却30%＝180万円）なら、返還は大きく減りますが、90日以内なら、初期償却は取られないというのが、この制度の大きなポイントです。同じ40日でも、結果が数百万円違うことになります。
起算日と期限の数え方
90日は、入居日から数えるのが一般的です。契約日や、入居金の支払い日ではない点に注意してください。契約書に、起算日の定義が書かれているので、確認しましょう。解除の意思表示が書面で、期限内に施設に届く必要があるかも、確認が必要です。期限ぎりぎりでの解除は、書面（内容証明郵便など）で、証拠を残すのが安全です。
91日目以降の途中退去
90日を過ぎた退去は、契約に定められた償却のルールで返還金が決まります。計算方法は、入居一時金の償却と返還金の考え方で解説しています。ポイントは、次のとおりです。
- 初期償却分は、返還されない。
- 償却期間内なら、未償却の残高が返還される。
- 償却期間を過ぎていれば、返還はない。
- 原状回復費が、別途精算される。
入居者が亡くなった場合
入居後90日以内に亡くなった場合も、返還の対象となります。90日を過ぎた場合は、契約の終了時（死亡日、または居室の明け渡し日）を基準に、未償却分が返還されます。
- 契約の終了時期は、死亡日か、居室の明け渡し完了日か。
- 契約終了後も、居室に荷物が残っている期間の家賃の扱いはどうなるか。
- 返還金の受取人（相続人）はだれか。
これらは契約書に定められています。死亡時の契約終了のルールは、見学時に確認しておくと、後で慌てずに済みます。
サ高住の場合
サ高住は、賃貸借契約の形式で、敷金が中心です。家賃などを前払いで受け取る場合には、高齢者の居住の安定確保に関する法律に、前払金の保全措置や、入居後一定期間内の解約に伴う返還に関する規定が設けられています。敷金は、通常の賃貸借と同様に、原状回復費などを差し引いて返還されます。契約書で確認してください。
クーリングオフとの違い
「クーリングオフ」は、訪問販売などの特定の取引で、契約後一定期間内に無条件で解約できる制度（特定商取引法）です。老人ホームの入居契約が、自宅での勧誘など、訪問販売の形で結ばれた場合は、対象になる可能性があります。ただし、施設を見学して契約した場合など、通常の入居契約は対象外となることが多く、90日ルールとは、制度が別です。判断が難しい場合は、消費者ホットライン188で相談してください。
解約するときの手順
- 契約書の解約条項と、返還の算定方法を確認する。
- 施設に、解約の意思を、書面で伝える（期限内に届くようにする）。
- 返還金の計算書を、書面で出してもらう。
- 居室を明け渡し、原状回復の確認をする（立ち会いの記録を残す）。
- 返還金の入金を確認する。遅れる場合は、契約書の支払い期限を確認し、督促する。
返還をめぐるトラブルへの備え
- 契約書、重要事項説明書、料金表を、必ず保管する。
- 施設とのやりとりは、メールや書面で記録する。
- 返還額の計算に納得できない場合は、根拠の開示を求める。
- 解決しない場合は、消費生活センター、都道府県の担当窓口、弁護士に相談する。
専門家に相談したほうがよい場合
返還額に争いがある、施設が返還に応じない場合は、弁護士に相談するのが確実です。法テラスでは、収入などの要件を満たす場合に、無料の法律相談を案内しています。
入居前に迷ったときの考え方
90日ルールがあるからといって、気軽に契約してよいわけではありません。入居後に解約するには、荷物の搬出、住み替え先の確保、家族の調整など、手間と費用がかかります。さらに、日割りの家賃相当額や、原状回復費は、差し引かれる場合があります。そのため、90日ルールは、「万一の備え」と考え、契約前の確認を省かないことが大切です。
体験入居を、できるだけ複数回、異なる時間帯で行うことも有効です。昼間は穏やかでも、夜間や休日の職員の人数が少なく、対応が手薄になる施設もあります。体験入居の費用は、入居後の解約リスクを下げるための必要経費と考えられます。
期間中に「合わない」と感じたら
入居後の最初の90日は、環境の変化で、本人が混乱したり、落ち込んだりしやすい時期でもあります。環境になじむまでに、一定の期間がかかることも少なくありません。解約を判断する前に、施設の職員やケアマネジャーに相談し、改善の余地があるかを確認しましょう。食事の好み、部屋の配置、日課など、小さな工夫で状況が変わることもあります。
それでも、ケアの内容や費用の説明に、契約時と大きな違いがある場合は、迷わず解約を検討してください。その際は、期限（90日）を意識し、書面で意思表示する準備を早めに進めます。
よくある質問
90日以内なら、どんな理由でも解約できますか？
老人福祉法の趣旨では、理由を問わず、返還の対象となります。ただし、契約書に定められた手続きが必要です。
90日以内の解約で、原状回復費は取られますか？
契約で認められた範囲の原状回復費が、差し引かれる場合があります。算定の根拠を確認してください。
契約日から数えますか、入居日から数えますか？
一般には、入居日から数えます。契約書の定義を必ず確認してください。
