入居一時金の償却とは？初期償却・返還金の計算方法

入居一時金の償却とは、前払いした家賃などを、事業者が時間をかけて収益として受け取っていく仕組みのことです。契約時に一定割合を初期償却として受け取り、残りを償却期間にわたって月ごとに取り崩します。退去したときに残っている未償却分が、原則として返還金になります。つまり、早く退去するほど返還金は多く、償却期間が終わった後は返還金がありません。

入居一時金は「前払いの家賃」

有料老人ホームでは、老人福祉法にもとづき、入居一時金など前払いで受け取るお金の扱いが定められています。一時金は、居室の利用料（家賃相当額）を前払いするものであり、想定居住期間にわたる家賃を、あらかじめ一括で受け取っていると考えます。

事業者は、入居一時金の算定の根拠（家賃の月額、想定居住期間、想定居住期間を超えて契約が続く場合に備える額など）を、重要事項説明書に記載することとされています。契約前に、この算定根拠の欄を必ず確認してください。

償却の三つの要素

償却を理解するには、次の三つの用語を押さえます。

初期償却は、入居日に発生するため、入居の翌日に退去したとしても戻らないのが通常です（ただし入居後90日以内の解約には特別なルールがあります。詳しくは入居後90日以内の契約解除ルールを参照してください）。償却期間は、施設によって数年から10年近いものまであり、想定居住期間と同じ長さに設定されることが多いようです。

返還金の計算式

返還金の目安は、次の式で求められます。

返還金 ＝ 入居一時金 − 初期償却額 − （月ごとの償却額 × 入居月数） − 原状回復費などの精算額

月ごとの償却額は、次の式で求めます。

月ごとの償却額 ＝（入居一時金 − 初期償却額）÷ 償却期間（月数）

計算例（例示）

入居一時金が600万円、初期償却率が30%、償却期間が60か月という契約で、36か月入居して退去した場合を考えます。

1. 初期償却額：600万円 × 30% ＝ 180万円
2. 残りの額：600万円 − 180万円 ＝ 420万円
3. 月ごとの償却額：420万円 ÷ 60か月 ＝ 7万円
4. 36か月分の償却：7万円 × 36 ＝ 252万円
5. 償却の合計：180万円 + 252万円 ＝ 432万円
6. 返還金（原状回復費10万円を精算する場合）：600万円 − 432万円 − 10万円 ＝ 158万円

つまり、600万円を払って3年で退去すると、158万円が戻る計算になります（実際の金額は契約によります）。本サイトの入居一時金の償却・返還金シミュレーターでは、数字を変えて試算できます。

ツールの初期値は、この例と同じ数字（一時金600万円、初期償却率30%、月ごとの償却額7万円、36か月、精算額10万円）にしてあります。

初期償却の割合は何%が普通か

初期償却の割合は事業者ごとに異なり、一律の相場は示せません。初期償却がない契約もあれば、一時金の2〜3割程度を初期償却とする契約もあるようです。大切なのは、割合の大小だけで判断せず、短期間で退去した場合の実質負担を計算して比べることです。

たとえば、初期償却30%で償却期間60か月の契約と、初期償却0%で償却期間48か月の契約を、同じ600万円の一時金で比べると、1年で退去した場合の返還金は次のようになります。

• 初期償却30%・60か月：600万円 − 180万円 − 7万円×12 ＝ 336万円
• 初期償却0%・48か月：600万円 − 12.5万円×12 ＝ 450万円

1年で退去する想定なら、後者のほうが返還が多くなります。ところが4年（48か月）住むと、前者の返還は600万円 − 180万円 − 7万円×48 ＝ 84万円、後者は償却が終わって0円になり、立場が逆転します。どちらが有利かは居住期間で変わるため、割合だけで決めないことが大切です。

償却期間を超えて住み続けたら

償却期間が終わると、未償却の残高はゼロになります。それ以降、追加の家賃の前払いは通常ありません（月額に家賃が含まれる施設では、通常の月額のみを払います）。ただし、契約によっては、償却期間を超えた後の家賃の扱いが異なることがあるため、契約書で確認しておきます。

一時金の保全措置を確認する

有料老人ホームが入居一時金を受け取る場合、事業者が倒産した場合などに備えた保全措置を講じることが、老人福祉法で定められています。保全の方法は、銀行などによる保証、保険、信託などがあり、重要事項説明書に記載されます。どの方法が採られているか、保全の対象となる範囲は一時金のどこまでかを確認しましょう。保全措置の範囲に上限が設けられている場合もあるため、高額な一時金ほど注意が必要です。

注意したい失敗パターン

• 初期償却の割合を見ずに契約した：契約書の償却条項を読まず、早期退去で返還金が少なくなったケースです。
• 想定居住期間と実際の居住期間のずれ：病状の悪化で短期間で退去することは珍しくありません。
• 原状回復費の精算額が不明確：精算の基準が書かれていない場合、後で揉める原因になります。
• 返還金の支払い時期：退去から返還までの期間が契約に明記されているか確認します。

専門家に相談するタイミング

契約内容が複雑で判断がつかない、返還金をめぐってトラブルになった、といった場合は、消費生活センター（消費者ホットライン188）、都道府県の有料老人ホーム担当窓口、弁護士会や法テラスなどが相談先になります。

想定居住期間の考え方

重要事項説明書には、「想定居住期間」が書かれていることがあります。これは、入居者がその施設に平均的にどのくらい住むかを事業者が見込んだ期間で、一時金の算定の基礎になります。たとえば、家賃が月額10万円、想定居住期間が60か月なら、60か月分の家賃相当額である600万円が、一時金の基準になります。さらに、想定居住期間を超えて住み続けた場合に備える額を上乗せして一時金を設定する施設もあります。

この仕組みから分かるのは、想定居住期間より短く住めば、入居者の側が結果的に「払いすぎ」になり、長く住めば「得をする」可能性があるということです。ただし、初期償却があるため、短期間の退去では、払いすぎの度合いが大きくなりがちです。なお、想定居住期間を、実際の平均より短く設定している施設もあるため、数字だけで安心せず、償却のルールそのものを確認することが大切です。

返還金を受け取るときの流れ

退去が決まったら、返還金を受け取るまで、次の流れで手続きが進みます。

1. 退去の意思を、契約書の定める方法（書面など）で伝える。予告期間（例：30日前など）を確認します。
2. 居室の明け渡し：荷物を搬出し、施設の職員と一緒に居室の状態を確認します。立ち会いの記録（写真など）を残しておくと安心です。
3. 精算書の受け取り：未償却額、原状回復費、未払いの利用料などを、一覧にした精算書を受け取ります。
4. 精算書の内容を確認：初期償却と償却額の計算、原状回復費の根拠、他の請求項目が、契約書と一致しているかを確認します。
5. 返還金の入金：契約書で定められた期限（退去から一定期間内）に、指定の口座に入金されます。

精算書の内容に疑問があれば、その場でサインせず、持ち帰って確認し、書面で質問しましょう。

よくある質問

初期償却は交渉で下げられますか？

一般的には、公開されている料金表の条件で契約するため、個別に下げられることは多くありません。ただし、入居時期や居室によって別のプランを用意している場合もあります。

返還金はいつ受け取れますか？

契約書に支払い時期が書かれており、退去後一定の期間内に返還することが一般的です。具体的な期限は契約ごとに異なるため、事前に確認してください。

入居中に亡くなった場合の返還金はどうなりますか？

契約の終了とともに精算され、未償却分は相続人などに返還されるのが一般的です。居室の明け渡しの期限や原状回復費の負担も含めて、契約書で確認しましょう。

参考にした公的情報

• 厚生労働省 — 有料老人ホーム設置運営標準指導指針、老人福祉法の関連情報
• 公益社団法人 全国有料老人ホーム協会 — 有料老人ホームに関する情報提供
• 国民生活センター — 契約トラブルの相談事例と注意喚起